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法律顾问:如何解决过户时房屋被查封的违约问题?

作者:三象     时间:2018年9月18日
马林和方艾是一对新婚夫妻,两人都在武汉上班,打算在武汉买一套属于自己的房子定居。马林经过多次看房后,最终相中一套80平米的二手房,房屋价值120万,马林预备首付款支付40万,贷款80万。2018年6月5日,买卖双方在中介处签订了武汉市存量房买卖合同,合同约定:房屋面积80平米,房价款120万,买方在签署本合同当天支付首付款40万,卖方在签订本合同之日起一个月内办理赎楼手续,买方在签署本合同之日起一个月内办理贷款手续;房屋抵押登记注销时间晚于贷款审批手续办好时间的,双方于房屋抵押登记注销之日起7天内到房管局办理过户手续,否则,双方于贷款审批手续下来之日起7天内到房管局办理过户手续。合同还约定,如果因买方原因不买了或者卖方原因不卖了,要支付对方按房屋总价款百分之二十的违约金。2018年7月5日之前,卖方办理好了赎楼手续,并于2018年7月20日注销了房屋抵押登记。2018年7月5日前,买方已将贷款所需的相关材料交给中介,中介交给银行办理贷款手续,因贷款申请人很多,银行的放款时间比较慢,因此于2018年8月30日,买方的贷款审批手续才下来。双方于2018年9月3日去房管局办理过户手续,谁知过户时发现卖方的房子被查封了,房子过户不了。了解原因才知道,原来卖方和别人有商铺租赁的纠纷,对方要求卖方支付房租欠款80余万元,并于起诉时,把卖方的房屋给查封了。马林想这查封不知道到什么时候去,想过户就只能解封,现在卖方也没有说要和对方调解的意思,马林打算解除房屋买卖合同,要求卖方承担违约责任。马林把想法告诉中介,中介和卖方沟通,但是卖方义正言辞地说:现在自己不是不卖了,自己也要卖,只要现在查封过户不了罢了,你且让买方先等等,一旦解封我就配合买方过户。中介把卖方的想法告诉马林,马林直接拒绝认为风险太大了。中介公司认为这单交易已经进行到最后一步了,不想因为纠纷黄单,建议双方到中介公司的法律顾问单位湖北三象律师事务所咨询。于是,马林、方艾、卖方以及中介经纪人一起来到湖北三象律师事务所咨询此事,律所企业法律顾问部门熊律师接待。

熊律师听完事情的始末,告诉三位说:“房屋现在被查封了,过户不了属于履行不能,虽然主观上卖方有出卖的意愿,但是客观上已经陷于履行不能。卖方作为房屋所有人,有义务保证在过户时享有对房屋合法并完全的处分权,现因卖方的原因导致房屋被查封致使双方的合同目的不能实现,买方有权依据合同法第九十四条解除房屋买卖合同,并要求卖方承担合同约定的房屋总价款20%的违约责任。其实双方的买卖行为已经走到了最后一步,如果买卖双方仍想继续履行合同,可以签署补充条款,重新约定过户时间,卖方在这期间一定要确保能解封房屋,可以另外提供担保或者是和原告进行和解等方式解决问题。当然,买方同意给卖方宽限期,卖方多少需要赔偿买方部分损失,至于金额你们双方可以自行约定,你们看这样处理如何”?三方听过熊律师的建议后,满意地点点头,马林同意给卖方一个月的宽限期,卖方赔偿马林5万元的损失,双方在房屋买卖合同中签署了补充条款,最终,本次交易也顺利完成。


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